10月29日上午9點(diǎn)30分，隨著一聲渾厚的銅鑼聲響，金輝控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“金輝控股”，股票代碼9993.HK）正式在香港交易所掛牌上市，由此登陸國際資本市場，開啟新的發(fā)展篇章。此次金輝控股IPO募資總額25.8億港元，成為2020年下半年首家完成IPO的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也是下半年房企融資規(guī)模監(jiān)管新規(guī)公布后首家完成IPO的房企。

公開資料顯示，金輝控股IPO全球基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模6億股，發(fā)售結(jié)構(gòu)為90%國際發(fā)售，10%香港公開發(fā)售，發(fā)行最終定價(jià)為4.3港元/股，接近最高定價(jià)4.5港元/股，募資25.8億港元。農(nóng)銀國際、中信證券、海通國際擔(dān)任保薦人。金輝控股也成為近年來少有的，在港股IPO中以高位區(qū)間定價(jià)的內(nèi)地房企。

金輝控股公開發(fā)售中，香港公開發(fā)售的認(rèn)購資金達(dá)4.68億港元，相對(duì)于公開發(fā)售部分（總募資的10%）2.58億港元，獲得1.72倍超額認(rèn)購。此次，金輝控股IPO還有9000萬股超額配售權(quán)，如果行使超額配售權(quán)，金輝控股此次融資規(guī)模將達(dá)到29.67億港元。

金輝得以高位定價(jià)并獲得機(jī)構(gòu)的超額認(rèn)購，其前瞻性的產(chǎn)品規(guī)劃和區(qū)域布局、優(yōu)質(zhì)的業(yè)績表現(xiàn)和公司治理結(jié)構(gòu)功不可沒。此次登陸資本市場，揭開金輝控股發(fā)展新篇章。

前瞻性產(chǎn)品局部，優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，夯實(shí)行業(yè)領(lǐng)先地位

招股書及公開資料顯示，金輝控股是一家全國布局、區(qū)域聚焦、城市領(lǐng)先的全國性大型綜合物業(yè)開發(fā)企業(yè)，專注于為首次購房者和首次改善型購房者提供優(yōu)質(zhì)、多樣化的住宅物業(yè)。

目前，其擁有四大產(chǎn)品系，分別是針對(duì)首置客戶的“優(yōu)步系”產(chǎn)品，針對(duì)首改客戶的“云著系”產(chǎn)品，面向大城市高凈值人群的“銘著系”高端住宅，以及城市綜合體“大城系”。其中“優(yōu)步系”、“云著系”產(chǎn)品占據(jù)金輝權(quán)益建筑面積比例約57.8%。

首次購房者和首次改善型購房者需求市場，因?yàn)榫邆漭^強(qiáng)的“剛性需求”特征，受市場波動(dòng)影響較小，同時(shí)，該市場在減稅及首付比例方面更易得到政策支持、受到調(diào)控政策的影響也較小。前瞻性的產(chǎn)品規(guī)劃和布局，有力支撐了公司的可持續(xù)增長。

招股書顯示，2017年、2018年及2019年，金輝控股的年收入分別為人民幣118億元、160億元、260億元，復(fù)合年增長率達(dá)48.5%，其中2019年度增幅高達(dá)62.56%，這一增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過不少頭部房企。據(jù)金輝集團(tuán)此前發(fā)布的2020年半年報(bào)，2020年上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入110億元。

得益于持續(xù)的強(qiáng)勁增長，金輝控股一直穩(wěn)居中國房企前40強(qiáng)。在中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)中，金輝控股位居第36名。在2018年及2019年，連續(xù)兩年斬獲中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值成長性10強(qiáng)。

前瞻性的產(chǎn)品布局助推業(yè)績?cè)鲩L，金輝控股得力的全國性區(qū)域布局，則為企業(yè)發(fā)展提供了長期驅(qū)動(dòng)力。

在土地獲取方面，金輝控股專注于在需求穩(wěn)定、且受調(diào)控政策影響較小的二線城市和核心三線城市獲取土地儲(chǔ)備，以相對(duì)較低的成本，積累了大量優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。截至今年7月31日，公司總土地儲(chǔ)備為2908萬平方米，其中二線城市和核心三線城市土地儲(chǔ)備高達(dá)93.3%。

目前，金輝控股已進(jìn)入全國16個(gè)省份和直轄市、31個(gè)城市，擁有160個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，公司已進(jìn)駐城市包括西安、重慶、福州、杭州、成都等重點(diǎn)城市。

財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)質(zhì)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的穩(wěn)健增長

如果說得力的產(chǎn)品規(guī)劃、區(qū)域布局奠定了金輝控股持續(xù)增長的基調(diào)，持續(xù)優(yōu)化的財(cái)務(wù)指標(biāo)、盈利能力，則是其高質(zhì)量發(fā)展、精細(xì)化運(yùn)營的內(nèi)在體現(xiàn)。

招股書顯示，2017年至2019年，金輝控股毛利所得分別為38億元、48億元、57億元，復(fù)合年增長率為22.2%。在毛利率上，截至2020年4月30日止四個(gè)月，公司毛利率為26.6%，較2019全年的21.8%大幅提升。

在營收、利潤持續(xù)增長的同時(shí)，金輝控股也未雨綢繆，持續(xù)改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至2020年4月30日，金輝控股扣除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率降低至46.6%，負(fù)債水平優(yōu)于行業(yè)大多數(shù)公司。根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年中期，25家預(yù)收款最大的A股上市房企扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率中位數(shù)為51%。

信用良好，財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，持續(xù)獲資本市場肯定

因?yàn)榉€(wěn)健的業(yè)績及財(cái)務(wù)表現(xiàn)，在IPO之前，金輝就持續(xù)獲得評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的肯定并上調(diào)評(píng)級(jí)。

10月14日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)國際確認(rèn)金輝“B”公司評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)升至“正面”。這是3個(gè)多月來，金輝再一次獲得權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)評(píng)級(jí)。今年7月7日，聯(lián)合評(píng)級(jí)國際有限公司（“聯(lián)合國際”）將金輝的國際長期發(fā)行人評(píng)級(jí)從“BB-”上調(diào)至“BB”，展望“穩(wěn)定”。此外，金輝還獲得標(biāo)普授予的長期主體信用評(píng)級(jí)“B”，評(píng)級(jí)展望“正面”。

針對(duì)金輝評(píng)級(jí)上調(diào)，惠譽(yù)表示，此次上調(diào)結(jié)果反映了金輝的市場地位和財(cái)務(wù)杠桿的改善，包括低于同行的非控制性權(quán)益（約20%）、杠桿率持續(xù)優(yōu)化和債務(wù)結(jié)構(gòu)的改善等；主要集中在省會(huì)城市及直轄市的土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)且總建筑面積充足，足以滿足未來長時(shí)間的開發(fā)需求。在預(yù)期的IPO之后，公司透明度及公司治理能力將得到提升。

實(shí)際上，金輝控股一直擁有廣泛的融資渠道，并且能在債券市場持續(xù)低成本融資。

金輝控股與四大國有銀行均保持長期良好的關(guān)系，且是其總行的直營客戶，截至2020年4月30日，金輝控股銀行及其他金融機(jī)構(gòu)授信額度高達(dá)1094億元。2017-2019年，金輝控股所有銀行貸款和其他借款等的加權(quán)平均有效利率值，均保持在7.5%左右。

近三年來金輝控股在境內(nèi)外多次發(fā)行公司債券、資產(chǎn)抵押證券等。今年6月17日，金輝控股成功發(fā)行一筆 6.5 億元的公司債，期限四年，票面利率簿記建檔區(qū)間為6.95%，利率較2019年所發(fā)行同類債權(quán)明顯降低。同期發(fā)行的另一筆3.25年長期美元債，最新收益率已降至8%以下。

金輝控股此次成功登陸資本市場，將進(jìn)一步拓展優(yōu)質(zhì)融資渠道、改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，跨入新的加速發(fā)展階段。